访谈图解：深入推进“三旧”改造

15:00    主持人

各位网友大家好！“政府工作话你知”又和大家见面了。《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）于4月初正式出台，本期访谈中，省国土资源厅副厅长杨林安将为大家详细解读相关内容。下面，大家先跟我们的镜头一起去了解一下我省目前“三旧”改造的情况吧。

15:02    主持人

截至目前，全省共实施“三旧”改造64万亩，完成改造36万亩，改造投资共1.27万亿元，节约土地16.8万亩，节地率达到46.57%，改造后的综合效益十分明显。

深圳龙岗区天安岗头村“三旧”改造项目（改造前照片） 

深圳龙岗区天安岗头村“三旧”改造项目（改造后照片）

佛山市顺德区伦教香云纱二期三旧改造项目（改造前照片） 

佛山市顺德区伦教香云纱二期三旧改造项目（改造后照片）

15:04    主持人

下面请杨林安副厅长给我们具体谈谈相关工作吧。

15:06    主持人

杨厅长，您好。

15:08    杨林安

主持人好，各位网友好，很高兴又能在省政府门户网站与大家见面，感谢大家对我省“三旧”改造工作的关注。

现场照片

15:10    主持人

这次制定《实施意见》的主要目的是什么？

15:12    杨林安

随着“三旧”改造工作进入攻坚期，审批难、拆迁难、成本高等问题也日益凸显。为有效解决上述问题，构建更加优化、更加完备的政策体系，推动“三旧”改造工作再上新台阶，去年我厅启动了《实施意见》的起草工作，主要目的包括：一是深化细化有关政策规定。对粤府〔2016〕96号文和国土资发〔2016〕147号文个别政策规定予以深化、细化，以便其落地实施。二是全面推进简政放权。在现有简政放权工作的基础上，合理下放“三旧”改造标图建库审核事项，明确审核标准、程序、重点，实现省里“零审批”，再次提升审批效率。三是总结推广基层创新经验。基层实践是省级政策不断改革创新的动力源泉。部分地市尤其是珠三角核心地区探索形成了一些好的经验做法，《实施意见》择其要者向全省推广实施，有效提升全省“三旧”改造工作水平。四是推动解决突出制约难题。针对基层反映较为强烈、严重制约项目实施进度的土地整合、征拆、返供等方面难题，《实施意见》立足相关法律法规、政策规定以及基层经验，尝试提出破题解局的指导性意见，为各地下一步深化相关探索实践提供指引。

资料图片

15:14    主持人

《实施意见》主要有哪些政策创新？

15:16    杨林安

一是放宽了“三旧”用地入库时间界限。二是创新了土地“返供”的供应方式。明确旧村庄改造用地可以“返供”给原农村集体经济组织或符合条件的市场主体，连片改造中多个权利主体通过房地产权益转移形成单一主体后，可将土地直接供应给该单一主体。三是创新了拆迁矛盾纠纷的解决途径。提出“先行政裁决、后行政复议或行政诉讼”的解决路径，有效指导各地探索完善相关立法、妥善解决土地征拆难题、保障群众合法土地权益。四是创新了无偿移交公益性用地的具体形式。提出当城乡规划未安排公益用地或改造地块面积较小时，允许灵活采取“交地”“交钱”“交房”等多种方式，落实公益性用地移交要求，确保上述政策有效落地。

15:18    主持人

《实施意见》在简政放权方面有哪些新举措？

15:20    杨林安

一是将“三旧”改造标图建库程序由审核制改为备案制。对于拟纳入“三旧”改造范围的地块，由地方“三旧”改造主管部门负责进行实质性审查，调整后地块数据库每年一次性报省备案。省里不再承担涉及“三旧”改造的具体审批事项，真正实现“零审批”。

二是明确了同步办理土地征收和标图建库手续的具体程序。对于改造需求迫切、改造条件成熟的项目，可将土地征收和标图建库材料一并按程序上报，经地级以上市“三旧”改造主管部门审核同意纳入标图建库范围后，再报当地市政府办理征收手续，有效避免改造项目因等待入库而耗费时间、延缓进度的现象，切实加快项目实施。

三是梳理明确了“三旧”用地审批权限。《实施意见》按照简政放权后的权限归属，全面梳理了“三旧”改造涉及土地征收、完善建设用地手续、改造方案等事项的审批权限，分时间段明确了完善土地征收手续的审查依据，指导各地更好开展相关审批工作。四是明确了“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）的报批要求。我省“三旧”改造政策允许在相关权利人同意的前提下，将改造项目周边的“三地”一并纳入改造范围，直接供地给改造主体。为进一步促进地块整合开发，《实施意见》适当放宽了对“三地”的面积和比例限制，允许单块面积超过3亩，累计面积超过项目主体地块面积10%，但原则上不得超过20%。

15:22    主持人

哪些土地能够纳入“三旧”改造范围？ 

15:24    杨林安

按照《实施意见》规定，2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。对上盖物占地比例不足30%、规划用途为非建设用地、“二调”认定为非建设用地等特殊情形，《实施意见》也规定了特殊处理的方法。其中，对上盖物占地比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可采取“部分改造、部分交储”的处理方式。

15:26    主持人

实际中有的改造项目因部分用地不符合土地利用总体规划而无法实施，《实施意见》对此有什么解决措施？

15:28    杨林安

首先，《实施意见》要求各地统筹安排新增与存量用地，在土地利用总体规划数据库中增加“三旧”改造图层，与省“三旧”改造地块数据库保持一致，将具备改造条件、近期可能实施改造的“三旧”用地全部纳入规划范围，充分保障建设用地规模。其次，对于连片改造中不符合土地利用总体规划的零星土地，在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下，可按程序申请修改土地利用总体规划。为了维护规划的严肃性和权威性，这里的修改规划仅限于单块面积不超过3亩、累计面积不超过项目主体地块的边角地、夹心地、插花地等零星土地，如果需要修改规划的面积较大，应当通过其他方式解决（如在地方全面修编土地利用总体规划时争取纳入规划）。

15:30    主持人

不进行拆除重建的项目能否通过“三旧”改造完善历史用地手续？

15:32    杨林安

“三旧”改造遵循改造利用与完善手续相挂钩的基本原则，不得将不进行实质性改造的土地按照“三旧”改造政策完善用地手续。《实施意见》要求由我厅就具体改造标准、完善历史用地手续制定具体实施办法，目前我厅正在开展相关研究，将尽快形成政策文稿征求各方意见。 

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15:34    主持人

如何理解“三旧”改造中的土地“返供”？

15:36    杨林安

在“三旧”改造中，除了由政府收购储备后再次供地的必须以招标拍卖挂牌方式出让以外，其余“三旧”用地可以“返供”方式供地。例如，在旧村庄改造中，允许农村集体建设用地转为国有建设用地后，直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。在连片改造中，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造，在完成上盖物拆除后再注销原有不动产权证，由国土资源主管部门直接与单一改造主体签订出让合同。尽管采取了“返供”的形式，实质上都含有公开选择供地对象的成分，如旧村庄改造是通过公开方式选择合作改造单位，连片改造中任何市场主体都可以介入，都可以与原权利人谈判，最终形成的单一主体体现了所有权利人的共同意愿，因此可有效避免供地过程不透明、不公开、暗箱操作等问题。

15:38    主持人

“三旧”改造项目的改造主体如何确定？通过流转方式获得集体建设用地使用权的用地单位或个人能否进行“三旧”改造？

15:40    杨林安

为拓宽改造项目融资渠道，弥补政府主导实施改造的不足，我省“三旧”改造政策鼓励各类主体以多种形式参与改造。包括土地所有权人、使用权人、承租人、受让人、实际使用人、流转的受让人或承租人等多种情形，具体属于那种情形要根据项目实际情况确定，《实施意见》第六条列举了几种常见的情形，可供参考。由于这些主体原来享受的土地权利存在差异，在“实施改造权”上也存在先后之分。一般来说，农村集体经济组织同意放弃改造权利的，才能由实际用地单位改造；农村集体经济组织和用地单位都放弃改造权利的，才能由政府组织实施改造。

现场照片

15:42    主持人

“三旧”用地出让前是否必须进行地价评估？《实施意见》出台之前，各地均已制定地价计收政策，如何进行衔接？

15:44    杨林安

结合国家有关文件要求，粤府〔2016〕96号及《实施意见》对上述问题进行了规范，要求“三旧”用地出让必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格综合确定出让底价。考虑到“三旧”改造项目往往周期较长，有的项目已开展前期工作，按原有地价政策核算了改造成本，尚未办理供地手续，为做好新旧政策衔接，避免对已启动项目造成太大冲击，《实施意见》提出2017年3月14日之前（即96号文印发半年期）已批准改造方案的项目，可继续按照96号文印发之前的政策办理供地手续。

15:46    主持人

好，接下来，还有一些网友的问题，请您解答。

15:48    杨林安

好的。

现场照片

15:50    #网友提问# 

实际中产业类改造项目收益率低，市场参与积极性不高，对于这类项目有什么专门的支持措施？

15:52    杨林安

《实施意见》为响应国家和省大政方针政策，扶持实体经济发展，《实施意见》将国家支持新产业、新业态发展的“过渡期政策”引入“三旧”改造领域，即对于改造后用于新产业、新业态的项目，允许适用5年过渡期政策，期间不需变更土地用途、权利主体和补缴出让金。5年过渡期满后，经市县人民政府批准，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。《实施意见》鼓励各地对产业类改造项目制定专项支持措施。

15:54    #网友提问#

有的改造项目所在的控制性详细规划未安排公益用地，有的改造地块本身面积较小，如何落实向政府无偿移交公益性用地的要求？

15:56    杨林安

为促进“三旧”改造成果共享，96号文规定，在旧城镇、旧厂房改造中，自行改造的“工改商”项目必须向政府无偿移交不低于15%比例的公益性用地。《实施意见》吸纳地方建议，提出可以采取“交地”“交房”“交钱”等多种方式落实公益性用地移交要求，增强政策弹性和可操作性。

15:58    #网友提问#

“三旧”改造项目往往政策性强、牵涉面广、资金投入大，关乎人民群众切身利益，如何对“三旧”改造项目加强监管？

广东省土地市场动态监测与监管系统

16:00    杨林安

《实施意见》提出了多项监管措施：一是细化了项目备案要求。“三旧”改造项目涉及的相关法律文书或证明文件，作出之日起30日内通过省有关监管系统进行备案。二是完善监管协议制度。除了由政府组织实施的改造项目外，其他项目均应当在改造方案正式获批之日起的三个月内，由“三旧”改造主管部门与改造主体签订监管协议。三是强化信息公开要求。将已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息纳入政府信息主动公开范围，在门户网站上予以公开，接受公众查询和社会监督。四是建立批文公告制度。涉及土地征收的“三旧”用地，市县人民政府应当在批复文件作出之日起10个工作日内发布公告并进行公证。五是推行改造资金监管制度。鼓励有条件的地市建立“三旧”改造资金监管制度或银行保函制度。六是完善年度考核办法。合理选取多个指标综合考评各地“三旧”改造工作情况，考核结果作为土地利用计划指标分配及其他相关奖惩措施的依据。

16:02    #网友提问#

实际中一些“三旧”改造项目因为存在拆迁矛盾纠纷而难以推进下去，《实施意见》对此有什么解决办法？

16:04    杨林安

拆迁矛盾纠纷是一直以来困扰“三旧”改造工作加快推进的固有难题。《实施意见》提出了两方面的指导性意见：一是规范了对集体建设土地流转对象以及国有土地及其上盖物业承租人的补偿操作，即主要根据合同双方的约定进行补偿，对补偿标准存在争议的，采取民事诉讼途径解决。二是对于少数农村集体经济组织成员拒不履行经批准的补偿安置方案的，根据用地是否涉及土地征收，分别适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。

16:06    主持人

感谢杨厅长再次做客省政府门户网站。各位网友，由于时间关系，今天的访谈到这里就结束了，我们下期节目再见！