4月15日，东莞市自然资源局公布《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》（下称《指引》）。为破解土地资源瓶颈，保障民生服务设施以及重大产业项目实施，《指引》对大型改造片区统筹、更新模式、更新方向、用地贡献和公共配套设施以及TOD范围等特殊情况更新单元划定作出规定。

　　按照《指引》，东莞城市更新单元面积原则上不小于150亩，不超过500亩，可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区，面积不宜超过1500亩。除了普通工业或者仓储用地项目，其他城市更新项目要把不少于15%的土地无偿移交政府，优先用于落实公共服务设施、市政公用设施以及政府发展备用地等。

　　用地面积不少于150亩、不超500亩

　　去年8月，东莞市政府发布《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（下称《意见》），部署深化体制改革，全面推进城市更新、提升城市品质。根据《意见》，更新单元划定是全市城市更新规划体系的重要环节，是政府统筹更新工作的重要抓手，是开展城市更新工作的重要前提。更新单元正式实施之前必须完成更新单元划定工作。

　　在规模要求方面，按照《指引》，更新单元面积原则上不小于150亩，不超过500亩，可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区，面积不宜超过1500亩。市区（莞城、东城、南城、万江等街道）、石龙镇范围内的更新单元面积可适当降低，政府主导改造、“工改工”、公益性改造及其他市政府特别批准的更新单元不受面积限制。

　　东莞城市更新单元所包含的改造形态和区域类型十分丰富，一个更新单元可包括拆除范围区域、非拆除范围区域这两类区域。其中，拆除范围区域又细分为拆除重建区和生态修复区，非拆除范围区域细分为整治活化区、历史文化保护区、现状保留区、现状道路区、“三地”和超标“三地”区、其余用地区等。

　　对于划定城市更新单元内的整体安排，东莞作了统筹考虑。按照规划，单元内城市重要道路沿线以及改造需求迫切的旧村庄、旧城镇应纳入拆除范围。拆除范围不得切割建筑物，所有建筑物须整体纳入拆除范围。除传统产业类、新型产业类、产城融合类、公益类和政府主导改造类更新单元外，公路两旁的私人住宅、商铺应纳入拆除重建区。

　　在比例要求方面，按照规定，除政府主导的更新单元外，实施改造面积原则上不低于修正后的更新单元面积的70%，拆除范围面积（即拆除重建区与生态修复区之和）原则上不低于修正后的更新单元面积的50%。但对于旧村改造为主的更新单元，拆除范围面积比例要求可以降低至30%，实施改造面积比例要求保持不变。其中，实施改造面积=拆除重建区面积+生态修复区面积+整治活化区面积+历史文化保护区面积，更新单元修正后面积=更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积。

　　普通工业或仓储用地项目对于土地贡献率没有要求

　　按照《指引》，更新模式包括政府主导改造、单一主体挂牌招商和土地权利人自行改造三种。其中，政府主导改造模式又细分为政府土地储备、政府土地整备开发、政村合作三类。更新单元必须整体实施、成片改造，一个单元原则上只有一个改造主体。

　　其中，生态控制线内、工业保护线范围内置换出来的用地，或利用“倍增企业”政策完善用地手续后，变更为商业、居住等经营性用途的，以及事业单位、国有企业、公有经济成分占主导地位的企业等单位土地的，须采取政府主导改造模式，纳入市或镇土地储备。

　　针对土地贡献率，《指引》针对不同项目类型对用地贡献比例和集中用地贡献率做出要求。其中，更新方向为普通工业或者仓储用地的，对于土地贡献率没有要求。其他更新单元均要求无偿移交公共设施用地或其他指定类型用地。

　　其中，更新方向为商、住的，非旧村改造为主导的项目，需贡献的集中用地比例，不低于拆除范围的15%。更新方向为商、住的以旧村改造为主导（旧村面积占拆除范围面积的80%）的项目，需贡献的集中用地比例不低于拆除范围的10%。更新方向为新型产业用途的，用地贡献比例不低于拆除范围的15%，贡献的集中用地比例不低于拆除范围的2%，且面积不低于3000平方米。按照控规实施的项目，单元范围内无偿提供的公共设施用地比例不低于拆除范围的15%；控规中没有规划公共设施或者公共设施规划不足的，不足部分需要无偿移交2倍经营性物业的建筑面积给政府。

　　城市更新后，需无偿移交集中的设施或用地既包括高中、初中和小学，不少于10000平方米（指用地规模，下同）的大型文体设施，不少于8000平方米的社区中心，不少于6000平方米的公园，不少于4000平方米的文化设施用地，以及综合医院、专科医院、养老机构等公共服务设施。也包括给水泵站、110kV变电站、次高压调压站、雨水泵站、污水泵站、垃圾转运站、消防站以及公交首末站、社会停车场库等市政公用设施。此外，还要无偿移交具有保留价值历史建筑或其他历史场所、生态修复区、每处用地规模不少于3000平方米的政府发展备用地等。

　　《指引》还对几种特殊情况的更新单元划定做出规定。其中，传统产业类更新单元可申请控规调整后按控规实施，不含居住（R2）、商业（C2）、配套型住宅（R0）的新型产业类更新单元划定方案的，经市政府审批同意后，可以直接申请控规调整，无需编制前期研究报告。含普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元，在更新单元划定阶段不需提供建筑方案。

　　更新单元涉及站点 TOD 开发规划已完成（已批复）或已有成果的，以 TOD 开发规划作为TOD 控制范围内控规编制（调整）的依据。未开展 TOD 开发规划编制工作的更新单元，由园区管委会、镇人民政府（街道办事处）以“一事一议”方式征求市轨道交通局意见后请示市政府，并按照市轨道交通局和市政府的正式回复意见进行更新单元划定。