转发国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知

各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：
　　现将国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔２００３〕１８号，下称《通知 》）转发给你们，结合我省实际，提出如下意见，请一并贯彻执行。

　　一、统一思想，充分认识促进房地产市场持续健康发展的重要意义
　　房地产业关联度高，带动力强，事关我省经济社会可持续发展，事关社会稳定大局，事关全 省人民群众生活质量提高。目前，我省房地产市场总体发展健康、有序，但仍存在部分地区 住房供求结构不合理，商品房空置率增高，住房货币分配进展不平衡，房地产市场服务体系 不健全，房地产开发和交易行为不够规范等问题。各地、各有关部门要充分认识实现房地产 市场持续健康发展，对我省全面实现小康社会，加快推进社会主义现代化的重要意义；要按 照《通知》的要求，做到认识到位、领导到位、措施到位，使房地产业的发展与我省经济和 社会发展相适应、与相关产业相协调。

　　二、建立和完善住房供应体系
　　（一）充分利用土地供应、规划管理和住房信贷等手段，加强对房地产市场的管理和引导， 使当地商品房的开发建设以适合中低收入家庭购买普通商品住宅为主，控制高档、大户型的 商品住宅及高档写字楼的建设。普通商品住宅的划分标准，原则上不得高于当地上一年度公 寓式商品住宅销售平均价格，具体标准由各市、县人民政府规定。
　　（二）开展对已批房地产开发用地的清理，摸清情况，科学合理地提出年度经营性房地产项 目用地计划，并严格执行省下达的计划控制指标。要建立土地市场运行的动态监控系统和快 速反应机制，及时调控房地产开发用地的供应。要严格控制高档商品房土地的供应，暂停供 应别墅建设用地。
　　（三）按照《通知》精神，继续推动经济适用住房建设，加大城镇住房特困户的解困力度。 根据省府办公厅《转发省建设厅关于解决城镇住房特困户问题的实施意见的通知》（粤府办 〔２００２〕３４号）要求，合理确定经济适用住房建设规模，制定经济适用住房建设计划，落实 各项配套优惠政策；经济适用住房的建设，要与解决城镇特困户工作结合起来，要通过招标 方式确定开发建设单位，不得以经济适用住房建设为名义，乱征乱用土地和变相搞房地产开 发经营。各级建设、房管部门要会同物价等部门，根据国家和省的有关规定，进一步完善经 济适用住房建设管理办法，价格管理按照国家、省的有关规定执行。

　　三、进一步培育和促进住房消费
　　（一）各级政府及计划、建设、房管、财政、税务、国土等部门要进一步重视培育和促进住 房消费工作，认真执行国家和省近年出台的降低和调整住房交易税费的政策措施，不得以任 何理由提高税费标准。要简化办事程序，房屋交易中要征收的税费，财政、地税和国土等有 关部门可以委托房管部门在房地产交易登记窗口统一代收代缴。
　　（二）住房交易按规定应缴纳的税费需要用房价作为计算依据的，由当地房管部门会同财政 、税务、国土等部门，根据不同地段、不同房屋结构等因素，制定和向社会公布当地基准房 价作为计算税费依据。
　　（三）培育和规范房屋租赁市场，发展和规范中介服务，给外来务工人员和农村进城人员提 供方便和诚信的房屋租赁服务。要按照《住房公积金管理条例》的有关规定，国有企业、城 镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、 社会团体等单位都要建立住房公积金制度，提高外来务工人员和农村进城人员购房和租用住 房的能力。
　　（四）加大工作力度，推动住房货币分配制度的全面建立。机关和财政拨款的事业单位住房 货币分配资金需由财政预算负担部分，财政部门要纳入年度财政预算，按月发放给职工。自 收自支事业单位和企业要按照国家和省的有关规定，落实住房货币资金，尽快发放住房补贴 ，提高职工住房购买力。

　　四、加强监管，切实做好房地产市场秩序整顿和规范工作
　　各地、各有关部门要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场监管制度， 建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系；各地价格主管部门要会同建设、房管、税务 等部门，加强对房屋交易各种税费的监督管理，利用媒体或其他方式，向社会公布国家和省 规定允许收取的房屋交易税费项目、标准和投诉电话，对市民投诉房地产开发企业和中介服 务机构违反规定的行为要认真组织查处，并按规定给予处罚。省建设厅要会同省计划、财政 、国土、监察、物价、税务、工商等部门，对各地贯彻落实《通知》情况进行监督检查，并 于今年１２月底前把检查情况汇总上报省政府。

广东省人民政府 二○○三年九月二十五日

国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知

国发〔２００３〕１８号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发 〔１９９８〕２３号）发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步 伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地 产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时 应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛 盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住 房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调 控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：

　　一、提高认识，明确指导思想
　　（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高， 带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是 提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要 求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展 的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地 产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有 十分重要的意义。
　　（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本 方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性 作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚 持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和 完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场 总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下， 各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应， 与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

　　二、完善供应政策，调整供应结构
　　（三）完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房 状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多 数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住 房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。
　　（四）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的 政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基 础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适 用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价 格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具 体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成 部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。 任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
　　（五）增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通 商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土 地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目， 多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适 应。
　　（六）建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城 镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成 稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情 况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主， 实物配租和租金核减为辅。
　　（七）控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住 房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商 业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此 类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

　　三、改革住房制度，健全市场体系
　　（八）继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房，可根 据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位 出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住 房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。
　　（九）完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认 真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹 集力度，切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的 净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。
　　（十）搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策 性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约 定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适 当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住 房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租 赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。
　　（十一）规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则，严格执行 房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和 便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。贯彻落实《物业管 理条例》，切实改善住房消费环境。

　　四、发展住房信贷，强化管理服务
　　（十二）加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工 作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务， 方便职工贷款。
　　（十三）完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管， 规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提 供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。 加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。
　　（十四）加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项 目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严 禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止 挪作他用。要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各 种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房 地产信贷风险，维护金融稳定。

　　五、改进规划管理，调控土地供应
　　（十五）制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善 房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。要充分考 虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善 住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的 建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅 部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态 环境建设和住宅内部功能设计。
　　（十六）充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划 中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通 商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合 理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地，都要纳入城 市规划统一管理。严禁下放规划审批权限，对房地产开发中各种违反城市规划 法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。
　　（十七）加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供 应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占 用耕地，不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的， 必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过 多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、 房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。

　　六、加强市场监管，整顿市场秩序
　　（十八）完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发 项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推 行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、 收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范 房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的， 必须按规定程序重新报批。
　　（十九）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市 场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体 系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由 各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。
　　（二十）整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力 度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。 坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行 为。加快完善房地产信用体系，强化社会监督。采取积极措施，加快消化积压 商品房。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。 进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的 土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用 农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度 改革和房地产交易中的各种腐败行为。
　　地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地 产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。 省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关 部门要各司其职，分工协作，加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。 国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。 建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全 房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面 的实施办法，指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。

中华人民共和国国务院 二○○三年八月十二日